Ab dem 1. Januar 2017, sind Gewinne von luxemburgischen Gesellschaften aus der Veräußerung ihrer Beteiligungen an französischen Immobiliengesellschaft in Frankreich steuerbar.

Am 5. September 2014 haben Frankreich und Luxemburg ein viertes Zusatzabkommen zu dem Doppelbesteuerungsabkommen vom 1. April 1958 zwischen Frankreich und Luxemburg („DBA“) abgeschlossen. Gemäß diesem Zusatzabkommen sind ab dem 1. Januar 2017 Gewinne aus der Veräußerung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften im Belegenheitsstaat der Immobilie steuerbar.

Das Zusatzabkommen bedeutet eine wesentliche Änderung für internationale Investoren im Immobilienbereich.

Seit dem Zusatzabkommen vom 24. November 2006, welches am 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist, wurde Frankreich das Besteuerungsrecht von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Immobilienveräußerungsgewinne zugewiesen, allerdings nur im Falle der direkten Immobilienhaltung oder der Haltung über eine Gesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit, welche für steuerliche Zwecke als transparent zu betrachten ist. Es wurde allgemein anerkannt, dass französische Zivilgesellschaften, welche selbst Steuersubjekt sind, nicht von dieser Regelung des Artikel 3 des DBA erfasst wurden. Die doppelte Steuerbefreiung von Veräußerungsgewinnen, welche von einer luxemburgischen Gesellschaft bei der Veräußerung von Anteilen einer französischen Zivil- oder Kapitalgesellschaft mit unbeweglichen Vermögen in Frankreich erzielt wurden, war somit möglich.

Seit dem Inkrafttreten des Zusatzabkommens von 2014 sieht Artikel 3 in seiner Neufassung vor, dass die Veräußerungsgewinne von Aktien oder vergleichbaren Anteilen einer Gesellschaft, einer Treuhand oder einer anderen Körperschaft, deren Wert zu mehr als 50 vom Hundert unmittelbar oder mittelbar auf unbeweglichen Vermögen beruht, das im anderen Vertragsstaat liegt, nur in diesem Vertragsstaat steuerbar sind.

Für einen luxemburgischen Investor, der in Frankreich Immobilien mittels einer französischen Kapitalgesellschaft (SAS, SA, SARL) oder einer luxemburgischen Kapitalgesellschaft hält, bedeutet dies, dass das Besteuerungsrecht für einen aus der Veräußerung der Beteiligung erzielten Veräußerungsgewinn bislang dem Ansässigkeitsstaat des Veräußerers (also Luxemburg) zustand. Gemäß der Neufassung des Artkel 3 des DBA wird jedoch das Besteuerungsrecht für einen solchen  Veräußerungsgewinn ab 2017 nicht mehr Luxemburg, sondern Frankreich zustehen.

Dies gilt für alle von einem luxemburgischen Investor gehaltenen Kapitalgesellschaften, deren Vermögen vorwiegend aus in Frankreich belegenen Immobilien besteht, ganz gleich wo sich ihr Gesellschaftssitz befindet, sei es in Frankreich, in Luxemburg oder womöglich in einem anderen Staat (zum Beispiel in Deutschland).

Der Veräußerungsgewinn wird gemäß den Bestimmungen des Artikels 244 bis A des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts) besteuert werden, d.h. mit einer Quellensteuer i.H.v.33 1/3 % für Gesellschaften und 19% für natürliche Personen belegt.

Letztlich sei bemerkt, dass unbewegliches Vermögen, das von einem Rechtsträger unmittelbar zur Ausübung seiner Geschäftstätigkeit verwendet wird bei der Anwendung des Artikel 3 des DBA (d.h. zur Ermittlung der vorwiegenden Zusammensetzung des Vermögens der Gesellschaft aus Immobilien) nicht berücksichtigt wird.

Eine französische Gesellschaft mit Immobilien, welche ausschließlich zur Ausübung ihres Hotelbetriebes verwendet werden, qualifiziert sich beispielsweise nicht als Immobiliengesellschaft. Veräußerungsgewinne, welche eine luxemburgische Muttergesellschaft bei dem Verkauf ihrer Beteiligung in einer solchen Gesellschaft erzielen würde, wären somit grundsätzlich nicht in Frankreich steuerbar.

Investoren, die von der Neuerung des Zusatzabkommens von 2014 betroffen sind, sollten eine Umstrukturierung ihrer Investitionen noch

vor Jahresende in Erwägung ziehen.